Esta es la pregunta que más españoles se hacen en 2026. El precio de la vivienda ha alcanzado un récord histórico de 2.252€/m² y el Euríbor está en el 2,8% — lo que encarece las hipotecas. Al mismo tiempo, el alquiler también sube sin parar. ¿Qué compensa más?
La regla del precio/alquiler — el indicador clave
El ratio precio/alquiler indica cuántos años de alquiler necesitas para "pagar" el valor del piso. Si el ratio es bajo, comprar sale más a cuenta. Si es alto, alquilar puede ser más eficiente financieramente.
- Ratio menor de 20: comprar suele compensar
- Ratio entre 20 y 25: zona de equilibrio — depende del caso
- Ratio mayor de 25: alquilar puede ser más eficiente
| Ciudad | Precio 80m² | Alquiler 80m²/mes | Ratio P/A | ¿Comprar? |
|---|---|---|---|---|
| Zamora | 76.000€ | 420€ | 15 años | ✅ Sí |
| Huelva | 84.000€ | 450€ | 16 años | ✅ Sí |
| Zaragoza | 158.400€ | 700€ | 19 años | ✅ Sí |
| Sevilla | 182.400€ | 780€ | 20 años | ⚠️ Depende |
| Valencia | 199.200€ | 800€ | 21 años | ⚠️ Depende |
| Málaga | 233.600€ | 850€ | 23 años | ❌ Dudoso |
| Barcelona | 324.000€ | 1.100€ | 25 años | ❌ Dudoso |
| Madrid | 354.000€ | 1.200€ | 25 años | ❌ Dudoso |
| San Sebastián | 416.000€ | 1.300€ | 27 años | ❌ Alquilar |
Cuánto necesitas ahorrar para comprar en 2026
Este es el mayor obstáculo para la mayoría. El banco financia hasta el 80% del valor de tasación, así que necesitas tener ahorrado:
- 20% del precio — la entrada que el banco no financia
- 10-12% adicional — gastos de compraventa (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría)
- Total: 30-32% del precio del inmueble
| Precio del piso | Entrada (20%) | Gastos (12%) | Total ahorros necesarios |
|---|---|---|---|
| 100.000€ | 20.000€ | 12.000€ | 32.000€ |
| 150.000€ | 30.000€ | 18.000€ | 48.000€ |
| 200.000€ | 40.000€ | 24.000€ | 64.000€ |
| 300.000€ | 60.000€ | 36.000€ | 96.000€ |
| 354.000€ (Madrid medio) | 70.800€ | 42.480€ | 113.280€ |
El impacto del Euríbor en la decisión de comprar
Con el Euríbor en el 2,8% y la decisión del BCE de hoy, el coste de la hipoteca es un factor clave. Para un piso de 200.000 euros con hipoteca de 160.000 euros a 25 años:
- Euríbor 2,8% + diferencial 1%: cuota de ~920€/mes
- Si el BCE pausa hoy y el Euríbor baja a 2,6%: cuota de ~895€/mes
- Si el BCE sube y el Euríbor sube a 3,1%: cuota de ~955€/mes
Cuándo compensa comprar y cuándo alquilar
Compensa comprar si:
- Tienes el 30% del precio ahorrado y no te descapitalizas totalmente
- Planeas vivir en esa ciudad más de 7-10 años
- El ratio precio/alquiler en tu ciudad es inferior a 22
- Tienes estabilidad laboral y previsibilidad de ingresos
- La ciudad tiene perspectivas de revalorización (trabajo, infraestructuras, turismo)
Compensa alquilar si:
- No tienes el 30% ahorrado — comprar con poco ahorro es muy arriesgado
- Tu situación laboral puede cambiar en los próximos años
- Vives en Madrid, Barcelona o San Sebastián con ratio superior a 25
- Puedes invertir la diferencia entre alquiler y cuota hipotecaria en fondos indexados
- Prefieres la flexibilidad de poder cambiar de ciudad
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