El récord del segundo trimestre de 2026
El Consejo General del Notariado acaba de publicar los datos del mercado inmobiliario correspondientes al segundo trimestre de 2026 con una cifra que no tiene precedente en la serie histórica: los compradores extranjeros representaron el 15,98% de todas las compraventas de vivienda realizadas en España entre abril y junio de 2026. Es el porcentaje más alto jamás registrado, superando el anterior máximo del 15,3% del primer trimestre de este mismo año.
Traducido a términos sencillos: de cada 100 viviendas vendidas en España, casi 16 las compra un ciudadano extranjero. Si lo analizamos por zonas, en algunas provincias costeras ese porcentaje supera el 40%, lo que significa que casi la mitad de las viviendas que cambian de manos van a manos de compradores de fuera del país.
Quiénes son y de dónde vienen
El perfil del comprador extranjero en España ha evolucionado en los últimos años. Ya no es solo el jubilado británico o alemán que busca sol y playa, aunque ese perfil sigue siendo mayoritario. Hay tres grandes grupos:
1. Europeos del norte y centro (el grupo más numeroso)
Ciudadanos del Reino Unido, Alemania, Francia, Países Bajos, Bélgica y países nórdicos lideran las compras en la costa mediterránea y las islas. Muchos son jubilados o prejubilados que buscan pasar temporadas largas o establecer su residencia permanente. El trabajo remoto ha añadido un perfil más joven: el nómada digital europeo de 35-50 años que puede teletrabajar desde Málaga, Valencia o Alicante mientras mantiene su salario del norte de Europa.
2. Latinoamericanos en grandes ciudades
En Madrid y Barcelona, el comprador extranjero tiene un perfil diferente: ciudadanos de Venezuela, Colombia, Argentina y México que han venido a España como residentes permanentes y que, tras varios años de trabajo, deciden comprar. No son inversores especulativos — son familias que quieren dejar de alquilar.
3. Inversores asiáticos y de Oriente Medio
El segmento más pequeño pero con mayor impacto en el mercado premium. Ciudadanos chinos, emiratíes y saudíes que compran propiedades de lujo en Madrid, Marbella y Baleares como inversión de capital o residencia secundaria. En este segmento, los precios pueden superar los 8.000-10.000 euros por metro cuadrado.
Dónde compran: el mapa de la demanda extranjera
La distribución geográfica de la demanda extranjera es muy desigual. Hay provincias donde los extranjeros son casi anecdóticos y otras donde dominan el mercado:
| Provincia | % compradores extranjeros | Nacionalidades dominantes | Tendencia |
|---|---|---|---|
| Alicante | >40% | Reino Unido, Noruega, Alemania | 📈 Sigue subiendo |
| Baleares | ~35% | Alemania, UK, Suiza | 📈 Subida en lujo |
| Málaga | ~30% | UK, EEUU, Países Bajos | 📈 Nómadas digitales |
| Girona | ~25% | Francia, Países Bajos, Bélgica | → Estable |
| Sta. Cruz Tenerife | ~22% | Alemania, UK, nórdicos | 📈 En alza |
| Las Palmas | ~20% | Alemania, Países Bajos | → Estable |
| Madrid cap. | ~10% | Latinoamérica, China, Oriente Medio | 📈 Subida en prime |
| Media nacional | 15,98% | — | 📈 Récord histórico |
Cuánto pagan los extranjeros
El comprador extranjero paga de media significativamente más por metro cuadrado que el comprador español. La razón es doble: se concentran en zonas más caras (costa, islas, centros de grandes ciudades) y en segmentos de mayor calidad (obra nueva, propiedades con vistas al mar, urbanizaciones privadas).
Mientras la media nacional de vivienda nueva se sitúa en 3.458 €/m², en las zonas de mayor concentración de compradores extranjeros los precios son muy superiores:
| Zona | Precio medio/m² (2T 2026) | % extranjeros |
|---|---|---|
| Ibiza (Baleares) | ~9.500 €/m² | ~45% |
| Marbella (Málaga) | ~7.200 €/m² | ~38% |
| Mallorca | ~6.800 €/m² | ~40% |
| Madrid prime (Salamanca, Chamberí) | ~8.000 €/m² | ~18% |
| Costa Blanca Norte (Jávea, Denia) | ~4.500 €/m² | ~50% |
| Media nacional vivienda nueva | 3.458 €/m² | 15,98% |
El impacto en los precios para los españoles
La pregunta que más preocupa a los compradores españoles es directa: ¿los extranjeros están siendo responsables de que no podamos comprar? La respuesta honesta es matizada:
En las zonas de alta concentración, sí hay un efecto directo. En Alicante, Baleares o Málaga, la demanda extranjera presiona los precios al alza porque compite directamente con los compradores locales y, en muchos casos, tiene mayor capacidad económica (especialmente los que provienen de países con salarios más altos que España). Un sueldo medio alemán o noruego en un mercado español tiene mucho más poder adquisitivo que un sueldo medio español.
A nivel nacional, el efecto es más limitado. En Madrid, Barcelona o Zaragoza, los extranjeros representan una parte pequeña del mercado. Los precios suben, pero por factores internos: escasez de suelo, costes de construcción disparados (+11,2% interanual) y demanda embalsada de jóvenes que llevan años sin poder comprar.
¿Hay riesgo de burbuja?
La palabra "burbuja" aparece en muchas conversaciones sobre el inmobiliario español de 2026. Los indicadores que vigilan los economistas dicen lo siguiente:
- La financiación es más sólida que en 2006-2007. En el ciclo anterior, los bancos financiaban hasta el 110% del valor del inmueble. Ahora financian hasta el 80%, lo que significa que los compradores ponen más capital propio y el riesgo sistémico es menor.
- El Euríbor al 3% actúa como freno natural. Con hipotecas más caras, parte de la demanda española se retira del mercado, lo que modera el crecimiento de precios en los segmentos más asequibles.
- La demanda extranjera es más estable que la especulativa. Los extranjeros que compran para vivir (jubilados, nómadas digitales, residentes permanentes) no son compradores especulativos que vayan a vender en masa en una corrección. Eso reduce el riesgo de caída brusca de precios.
- Pero en Baleares e Ibiza, los precios están desconectados de los salarios locales. En estas zonas sí hay señales de sobrecalentamiento grave, con precios que solo son accesibles para compradores con capital externo.
Qué pueden hacer los compradores españoles
Ante este escenario — demanda extranjera récord, precios altos y Euríbor en el 3% — hay estrategias concretas para el comprador español que quiere acceder al mercado:
- Alejarse de las zonas de máxima presión extranjera. A 20 km del litoral de la Costa Blanca, los precios son entre un 30% y un 50% más bajos. La conectividad por carretera y el teletrabajo hacen viable vivir en estas zonas sin perder calidad de vida.
- Considerar ciudades medianas con menor presión. Ciudades como Murcia, Almería, Castellón, Valladolid o Huelva tienen precios significativamente más bajos y están fuera del radar principal de los compradores extranjeros.
- Vigilar el calendario hipotecario. Si el Euríbor sigue subiendo (el BCE sube mañana), esperar podría salir más caro en financiación aunque los precios se moderen. Para saber cuánto pagarías hoy, usa nuestra calculadora de hipoteca gratuita.
- Obra nueva vs. segunda mano. La obra nueva tiene precios más altos pero condiciones de financiación mejores (los promotores suelen ofrecer tipos fijos subvencionados). La segunda mano es más barata en precio absoluto pero con mayor exposición al Euríbor variable.
Preguntas frecuentes
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