IVA del 21% para viviendas turísticas en España: qué propone Bruselas, qué hará el Gobierno y cuánto afecta a propietarios de Airbnb

Qué propone Bruselas exactamente

La Comisión Europea ha emitido una recomendación formal a España para que someta las viviendas de uso turístico (VUT) y los hoteles al tipo general del IVA, el 21%. La recomendación tiene su base en la directiva europea sobre IVA y en la necesidad de eliminar la distorsión competitiva que existe actualmente: los hoteles ya pagan IVA en sus servicios de alojamiento (al tipo reducido del 10%), mientras que muchos propietarios particulares que alquilan en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo operan sin repercutir IVA al cliente final, beneficiándose de una laguna fiscal.

El argumento de Bruselas es claro: si un hotel cobra 100 euros por noche y debe incluir el 10% de IVA (lo que implica que el hotel recibe 90,9 euros y Hacienda 9,1 euros), mientras que un propietario particular cobra también 100 euros sin ningún IVA, existe una ventaja competitiva desleal para las plataformas. La recomendación busca nivelar el campo de juego.

Qué hará el Gobierno español: la diferencia clave

Según informa El Economista, el Gobierno quiere adelantarse a la recomendación de Bruselas pero con una variante importante: aplicar el IVA del 21% solo a los alquileres turísticos de plataformas, no a los hoteles. Esto significa que los hoteles mantendrían el tipo reducido del 10%, mientras que los pisos de Airbnb, Booking y similares pasarían al tipo general.

Cuánto subiría el precio por noche en Airbnb

El impacto real en el precio que paga el turista depende de cuánto del IVA absorbe el propietario y cuánto traslada al cliente. Con el IVA al 21% sobre el precio base:

En la práctica, el mercado nunca absorbe el 100% de un nuevo impuesto en el precio final. Lo más probable es un escenario mixto: los propietarios reducirán algo su margen y subirán algo el precio. En destinos muy demandados (Costa del Sol, Barcelona, Madrid, Baleares), la mayor parte del aumento se trasladaría al turista porque la demanda es inelástica. En destinos con más competencia, los propietarios tendrían menos margen para subir precios sin perder reservas.

Qué implica para los propietarios particulares

Si tienes un piso registrado como VUT y el IVA del 21% entra en vigor, los cambios administrativos son sustanciales:

• Alta en el censo de empresarios (modelo 036): tendrías que darte de alta como sujeto pasivo de IVA, lo que implica llevar contabilidad y presentar declaraciones trimestrales (modelo 303).
• Facturación con IVA: cada reserva debería llevar una factura con el IVA desglosado. Las plataformas como Airbnb previsiblemente adapten sus sistemas para facilitar esto.
• Posibilidad de deducir el IVA soportado: el IVA que pagas en reformas, equipamiento o servicios de limpieza podría deducirse del IVA que recaudas para Hacienda — lo que en muchos casos reduciría el impacto neto.
• IRPF sin cambios por ahora: los ingresos por alquiler turístico seguirían declarándose en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario o de actividad económica, según el caso.

El efecto para los inquilinos y el mercado de alquiler

Hay una cara positiva de este impuesto que los defensores del alquiler residencial llevan tiempo señalando: encarecer el alquiler turístico puede liberar vivienda para el alquiler residencial. Si la rentabilidad neta de un piso en Airbnb cae por el efecto fiscal, algunos propietarios podrían optar por alquilarlo a largo plazo a familias o trabajadores, aumentando la oferta del mercado residencial y, potencialmente, moderando las rentas.

Sin embargo, el efecto no está garantizado ni es inmediato. En ciudades con mucha demanda turística (Barcelona, Madrid, Sevilla, Málaga), la rentabilidad del alquiler turístico —incluso con el 21% de IVA— puede seguir siendo mayor que la del alquiler residencial a largo plazo. Puedes ver la dinámica completa del mercado de alquiler en nuestro análisis del Banco de España sobre el alquiler en España 2026.

¿Cuándo entraría en vigor?

Esta es la pregunta más práctica y la que menos claridad tiene por el momento. El proceso legislativo necesario implica:

1. Propuesta del Gobierno (Ministerio de Hacienda) en forma de proyecto de ley o Real Decreto-ley.
2. Tramitación parlamentaria o convalidación si se usa decreto.
3. Publicación en el BOE con la fecha de entrada en vigor.
4. Adaptación de las plataformas (Airbnb, Booking, etc.) para recaudar y liquidar el IVA.

Con estos plazos, lo más probable es que el IVA para viviendas turísticas no entre en vigor antes de 2027, salvo que el Gobierno opte por un Real Decreto-ley de urgencia. Si eres propietario de una VUT, el consejo práctico es empezar a documentarte sobre las obligaciones fiscales — pero no hay nada que cambiar todavía.

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