El Banco de España publicó el pasado 18 de junio su Informe Anual 2025, uno de los documentos de referencia para entender la economía española, y uno de sus capítulos dedica especial atención al mercado de la vivienda. El diagnóstico es claro: el alquiler ha dejado de ser una opción residual en España y se está consolidando como vía de acceso habitual a la vivienda, especialmente entre los más jóvenes.
El alquiler vuelve a niveles de los años 80
Según los datos del Banco de España, la proporción de hogares en alquiler ha subido 6,3 puntos desde 2007, cuando llegó a su mínimo histórico, hasta el 20,2% actual — una cifra similar a la registrada en 1981. La tasa de propietarios, que había superado el 80% en el pico de la burbuja inmobiliaria, se sitúa ahora en el 73,3%. A esto se suma un 6,5% de hogares que viven en viviendas cedidas por familiares.
El cambio se concentra de forma muy marcada entre los más jóvenes. Entre los hogares con un sustentador principal menor de 30 años, la proporción de inquilinos ha crecido 15,4 puntos desde 2007, hasta el 54,7%. En la franja de 30 a 44 años, el aumento es de 17,8 puntos, hasta el 37,1%. Son datos que describen a una generación que ha normalizado el alquiler no como una etapa transitoria, sino como forma estable de acceso a la vivienda.
La brecha que más preocupa: contratos nuevos vs. vigentes
El dato más revelador del informe, sin embargo, no es cuánta gente alquila, sino cómo se reparte la subida de precios. El Banco de España distingue dos dinámicas muy diferentes dentro del propio mercado del alquiler:
| Tipo de contrato | Subida real (2024) | Sobreprecio vs. el otro tipo |
|---|---|---|
| Contratos nuevos (firmados este año) | +4,6% interanual | +16,5% en 2024 (vs. 6,2% en 2020) |
| Contratos vigentes (ya firmados) | +0,4% anual de media | Protegidos por el límite legal del IRAV |
La explicación es sencilla: los contratos vigentes están protegidos por el tope legal de actualización anual (el índice IRAV, vigente desde 2023), mientras que los contratos nuevos se fijan libremente al precio de mercado en el momento de la firma. El resultado es un mercado de dos velocidades: quien lleva años en su vivienda alquilada apenas nota subidas, mientras que quien tiene que firmar un contrato nuevo —típicamente jóvenes y nuevos residentes en una ciudad— se enfrenta a un sobrecoste cada vez mayor.
El Banco de España señala además que este encarecimiento se concentra especialmente en los distritos de los centros urbanos y en las zonas de menor renta, agravando la fractura territorial entre quien puede permitirse vivir céntrico y quien no.
El contexto: precios de publicación y tasa de esfuerzo
Estos datos estructurales del Banco de España se suman a las cifras de precios de publicación que ya conocíamos: en el primer trimestre de 2026, el alquiler medio en España alcanzó los 1.600 euros al mes, con una subida interanual del 16,2%. La tasa de esfuerzo —el porcentaje de la renta familiar que se destina al alquiler— se sitúa en el 33,9% de media nacional, muy por encima del 30% que los economistas consideran el límite de la accesibilidad. En Baleares llega al 53,7%, y en Cataluña y Madrid supera el 40%.
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